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Vererben von Immobilien – besser früh planen

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Wer Immobilien besitzt, der sollte sich frühzeitig Gedanken über die Übergabe an die nächste Generation machen, um zu vermeiden, dass die Erben Teile des Vermögens verkaufen müssen, um die Erbschaftsteuer zu bezahlen.

Zur Optimierung der Erbschaftsteuerbelastung stehen verschiedene Modelle wie Schenkungen unter Nießbrauchvorbehalt, die Nutzung von Familienpools oder die Gründung einer Stiftung zur Verfügung.

Um eine belastbare Entscheidungsgrundlage für die Wahl der richtigen Nachfolgestrategie zu erlangen, ist in einem ersten Schritt der bestehende Vermögen zu bewerten. Immobilienvermögen wird dabei je nach Art der Nutzung mit dem Ertragswert-, Sachwert- oder Vergleichswertverfahren bewertet. Die mit diesen Verfahren ermittelten Werte liegen im Regelfall unterhalb des tatsächlichen Verkehrswerts der Immobilie.

Günstigere Bewertung und Freibeträge nutzen

Die Neuregelung soll 2023 in Kraft treten, wenn die Gesetzesänderung wie geplant im Dezember verabschiedet wird. Aus diesem Grund empfiehlt es sich noch in diesem Jahr aktiv zu werden und Vermögen noch zu den bislang geltenden Rahmenbedingungen auf die nächste Generation zu übertragen.

Dabei gelten die folgenden Freibeträge:

Schenkungen an Ehegatten:      500.000 Euro

Schenkungen an Kinder:           400.000 Euro

Schenkungen an Enkel:             200.000 Euro

Bei Schenkungen an Geschwister sowie Neffen und Nichten gilt nur ein Freibetrag von 20.000 Euro.

Übersteigt der Wert des übertragenen Vermögens die Freibeträge, dann fällt Erbschaftsteuer bzw. Schenkungsteuer an. Diese liegt in Abhängigkeit vom Wert der Übertragung und dem Verwandtschaftsgrad zwischen Schenker und Beschenktem zwischen 7 und 50 Prozent.

Wichtig: Der Freibetrag für Schenkungen kann alle zehn Jahre erneut ausgeschöpft werden. Größere Vermögen werden daher häufig in mehreren Tranchen auf die nächste Generation übertragen.

Dringender Handlungsbedarf im Jahr 2022

Die Bundesregierung hat einen Entwurf des Jahressteuergesetzes 2022 veröffentlicht, der die Bewertungsregeln für Immobilien verändert. Nach Schätzungen des Eigentümerverbands Haus & Grund werden sich die Werte für Wohnhäuser und Eigentumswohnungen um 20 bis 30 Prozent erhöhen. Bei (teil-)gewerblich genutzten Immobilien droht hingegen eine Verdoppelung des Werts.

Beispiel für eine Übertragung

Eltern besitzen neben einem selbst genutzten Eigenheim gemeinsam zwei vermietete Wohnimmobilien. Der nach der heutigen Fassung des Bewertungsgesetzes ermittelte Wert der Immobilien beläuft sich insgesamt auf 1,6 Mio. Euro. Die Eltern überlegen sich, die Immobilien im Wege der Schenkung auf ihre beide Kindern zu übertragen.

Da jedes Elternteil jedem Kind Vermögen im Wert von 400.000 Euro steuerfrei schenken kann, ist die Schenkung insgesamt steuerfrei. Der Wert der Schenkung entspricht exakt den Freibeträgen von 2 x 2 x 400.000 Euro = 1,6 Mio. Euro.

Wird das Jahressteuergesetz verabschiedet, so ergeben sich voraussichtlich höhere Werte für die vermieteten Wohnimmobilien. Bei einer erwarteten Erhöhung der Werte um z.B. 20 Prozent würde sich der Wert von 1,6 Mio. Euro auf 1,92 Mio. Euro erhöhen. Bei einer vollständigen Übertragung würde somit Schenkungsteuer in Höhe von 35.200 Euro anfallen (11 Prozent x 320.000 Euro).