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Änderungen bei der Abschreibung für Immobilien: Restnutzungsdauer ab 2025

Immobilienbesitzerinnern und Immobilienbesitzer, die ihre Immobilie vermieten oder gewerblich nutzen, können die Anschaffungskosten der Immobilie über die Nutzungsdauer abschreiben. Die sogenannte Abschreibung (AfA) ist ein zentraler Baustein der steuerlichen Gestaltung. Durch ein Gutachten, dass eine verkürzte Restnutzungsdauer der Immobilie nachweist, lässt sich die Abschreibung deutlich erhöhen, was zu erheblichen steuerlichen Vorteilen führen kann.

Derzeit gibt es jedoch Diskussionen darüber, die Voraussetzungen für die Anerkennung solcher Gutachten deutlich zu verschärfen. Mit den geplanten neuen Regelungen zur Restnutzungsdauer von Immobilien wird es für Investorinnen und Investoren schwieriger, eine verkürzte Abschreibungsdauer steuerlich geltend zu machen.

Welche Auswirkungen die aktuell geplante Gesetzesänderung, die voraussichtlich im November 2024 verabschiedet wird, ab 01.01.2025 für Sie als Immobilieninvestorin oder Immobilieninvestor hat, erfahren Sie in diesem Artikel.

Verkürzte Restnutzungsdauer als steuerlicher Vorteil

Insbesondere bei älteren Immobilien sowie Gewerbeimmobilien gibt es die Möglichkeit, durch ein Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer nachzuweisen und dadurch die Abschreibungsrate zu erhöhen.

Für privat gehaltene Immobilien, die vor 2024 gebaut wurden, beträgt die Abschreibungsrate aktuell regelmäßig 2 % pro Jahr über 50 Jahre. Wird die Restnutzungsdauer bspw. auf 25 Jahre festgelegt erhöht sich die Rate von 2 % auf 4 %. Dies kann zu erheblichen steuerlichen Vorteilen führen und die Steuerlast mindern.

Änderungen ab dem 1. Januar 2025

Der Gesetzgeber plant nun, die Rahmenbedingungen für den Nachweis einer verkürzten Restnutzungsdauer im Rahmen des Jahressteuergesetztes (JStG) 2024 anzupassen.

Am 18. Oktober 2024 hat der Bundestag das JStG ohne Änderungen beschlossen. Als nächstes wird der Bundesrat am 22. November über das Gesetz entscheiden, wobei es noch in den Vermittlungsausschuss verwiesen werden könnte. Eine endgültige Verabschiedung ist somit noch offen.

Zudem wird es anspruchsvoller, Gutachten zur Verkürzung der AfA anzuerkennen. Ein wesentlicher Grund für diese Anpassung ist, dass zunehmend Gutachten von Online-Anbietern eingereicht werden, was die Ausnahme der individuellen Abschreibung zur Regel macht und einen unverhältnismäßig hohen Verwaltungsaufwand verursacht. Von Steuerausfällen ganz abgesehen.

Mindestanforderung für die Verkürzung der Nutzungsdauer

Gutachten sollen nach der neuen Gesetzgebung nur noch dann akzeptiert werden, wenn die Nutzungsdauer der Immobilie auf maximal 20 % der gesetzlichen Abschreibungsdauer von 50 / 40 / 33 Jahren taxiert wird. Alle Gutachten, die vom Finanzamt für vergangene Jahre bereits anerkannt wurden, werden aller Voraussicht nach aus Vertrauensschutzgründen weiterhin berücksichtigt.

Für Wohnimmobilien gilt, dass eine verkürzte Restnutzungsdauer nur noch dann angesetzt werden darf, wenn diese weniger als 10 Jahre beträgt. Andernfalls bleibt es bei der Abschreibungsdauer von 50 Jahren – selbst dann, wenn das Gutachten eine Restnutzungsdauer von 11 Jahren bestätigt.

Verschärfte Anforderungen an Gutachten

Grundsätzlich bleibt es auch weiterhin möglich, eine verkürzte Nutzungsdauer anzuerkennen, sofern diese durch ein geeignetes Gutachten nachgewiesen wird, das auf die individuellen Verhältnisse der Immobilie eingeht. Die geplanten Änderungen zielen aus Sicht des Gesetzgebers darauf ab, die Nutzung solcher Gutachten „sinnvoll“ zu regulieren. So sollen beispielsweise folgende Punkte umgesetzt werden:

  • Strengere Kriterien für Neubauten: Restnutzungsdauergutachten sollen zukünftig für Neubauten nur anerkannt werden, wenn es offensichtlich ist, dass die Gebäude für eine kurze Nutzungsdauer errichtet wurden. Dies trifft insbesondere im Gewerbebau zu.
  • Rahmenbedingungen der Gutachten: Per Rechtsverordnung soll es zukünftig leichter sein, neue Rahmenbedingungen für die Gutachtenerstellung zu setzen. So werden aller Voraussicht nach die Anforderungen an die Qualität und Art der Gutachten steigen – etwa durch die Pflicht zur Vor-Ort-Begutachtung – um zu gewährleisten, dass die Gutachten Aufschluss über die technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Faktoren geben, die zu einer kürzeren Nutzungsdauer führen.

Handlungsbedarf für Immobilieneigentümer?

Selbst, wenn es zukünftig deutlich schwieriger wird, eine individuelle Abschreibungsdauer anzusetzen und die gesetzlichen AfA-Sätze an der Tagesordnung sind, ist noch nicht alles verloren. Viele Immobilien sind heute deutlich mehr wert als noch bei Kaufvertragsabschluss. Wer seine Steuerlast senken möchte, kann auch darüber nachdenken, die schlummernden Wertsteigerungen zu heben. Das geht auch steueroptimiert. Wie?

Das zeigen wir Ihnen gerne.

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Für weitere Informationen und eine individuelle Beratung zu diesem Thema stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Als Steuerkanzlei mit Schwerpunkt auf der Beratung von Immobilieninvestoren und institutionellen Immobiliengesellschaften unterstützen wir Sie zudem bei der Entwicklung einer optimalen Abschreibungsstrategie, die ideal auf Ihre Immobilien und Ihre steuerlichen Ziele abgestimmt ist.

Ihre Ansprechpartnerin

Ansprechpartnerin Katrin Claus

Katrin Claus
Steuerberaterin, B.A.